Ação de Despejo - requisito e forma para desocupação do imóvel. O que o locador pode fazer?
Saiba o que é uma ação de despejo, quando é cabível, o que o locador pode fazer para retomar seu imóvel, seja essa retomada por falta de pagamento do aluguel ou mesmo por infração contratual do locatário e/ou inquilino. Como fazer a desocupação do imóvel, e quais os requisitos para tal.
As ações de despejo são medidas judiciais previstas na Lei do Inquilinato (Lei n.º 8.245/1991) e têm por finalidade permitir ao locador a retomada do imóvel locado quando ocorre alguma hipótese legal de encerramento da locação, obtendo-se, ao final do processo judicial, a ordem de despejo. Essas ações buscam assegurar o direito de propriedade, sem afastar a proteção jurídica conferida ao locador e locatário, observando sempre o contraditório e a ampla defesa. O fundamento legal geral da ação de despejo encontra-se nos artigos 5º, 9º e 59 da Lei 8.245/91. A seguir, apresentam-se os principais tipos de ações de despejo e suas características.
1 – Ação de Despejo do imóvel por falta de pagamento do locatário (art. 9º, III; arts. 62, 66)
Esse é o tipo mais comum de ação de despejo, a chamada Ação de Despejo por falta de pagamento, e ocorre quando o locatário deixa de pagar o aluguel e/ou os encargos da locação, como condomínio, IPTU ou contas essenciais. O artigo 9º, inciso III, autoriza a rescisão da locação em razão da falta de pagamento. Os artigos 62 a 66 tratam do procedimento específico desse tipo de despejo, inclusive da possibilidade de cumulação com cobrança. A lei assegura ao locatário, em determinadas hipóteses, o direito de purgar a mora, quitando o débito para evitar o despejo. É importante salientar que, quando o contrato de locação não possui qualquer garantia (fiador, caução, etc.), é possível se pedir o despejo com liminar.
2 – Ação de Despejo por infração contratual (art. 9º, II)
O ajuizamento da ação de despejo por infração ocorre quando o locatário descumpre obrigações legais ou cláusulas contratuais, como uso indevido do imóvel, seja pela alteração indevida da destinação do imóvel, a sublocação não autorizada ou a prática de atos que comprometam a conservação do bem. O fundamento legal está no artigo 9º, inciso II, da Lei do Inquilinato, sendo indispensável a comprovação objetiva da infração no curso do processo, para que se possa, ao final, obrigar que o inquilino venha a desocupar o imóvel.
3 – Ação de Despejo por denúncia vazia – término do prazo (arts. 46, 47 e 57)
A denúncia vazia consiste na retomada do imóvel sem necessidade de motivação específica, desde que observadas as condições legais. O artigo 46 autoriza a distribuição de ação judicial com fito de que ocorra a retomada do imóvel residencial ao término do contrato com prazo igual ou superior a trinta meses. O artigo 47 disciplina as hipóteses restritas nos contratos residenciais com prazo inferior, enquanto o artigo 57 trata das locações não residenciais, permitindo a denúncia após o término do prazo, mediante notificação prévia, extrajudicial.
4 – Ação de Despejo para uso próprio do locador (art. 47, III)
O despejo com o objetivo de retomada do imóvel para uso próprio está previsto no artigo 47, inciso III, da Lei do Inquilinato, e permite ao locador retomar o imóvel para sua moradia ou de seu cônjuge, companheiro ou familiares próximos. A necessidade alegada deve ser real e comprovável, sendo vedado o uso abusivo dessa modalidade. O descumprimento da finalidade declarada pode ensejar sanções legais ao locador.
5 – Demais tipos de despejo (obras urgentes, extinção do contrato etc.) (art. 9º, IV; art. 47, IV)
Outras hipóteses de despejo também são previstas na Lei do Inquilinato, como a necessidade de realização de obras urgentes que inviabilizem a permanência do locatário no imóvel, nos termos do artigo 47, inciso IV. Incluem-se ainda as situações de extinção do contrato por força de lei, conforme o artigo 9º, inciso IV, como nos casos de desapropriação ou outras causas legalmente previstas.
Conclusão
A Lei ainda autoriza, em situações específicas, a concessão de liminar de desocupação, nos termos do artigo 59, §1º, permitindo a desocupação do imóvel antes do julgamento final da ação, desde que preenchidos os requisitos legais. Esse mecanismo busca conferir maior efetividade à tutela do direito do locador, equilibrando celeridade processual e segurança jurídica e garantindo o efetivo recebimento do aluguel devido.
Por fim, é importante destacar que os contratos de locação são, por natureza, contratos de risco, envolvendo incertezas próprias da relação continuada no tempo. Assim, cabe ao advogado especialista e de confiança elaborar o contrato com a máxima diligência e cuidado possível, estruturando garantias e cláusulas adequadas, de modo a minimizar riscos e prevenir litígios futuros, que possam vir a tornar necessário a propositura da ação ou processo de despejo.