A entrada em vigor de novas regras tributárias a partir de 2027 traz dúvidas importantes para quem pretende realizar doações de imóveis, especialmente no contexto de planejamento sucessório e organização patrimonial.
A principal questão é saber se vale a pena realizar a doação ainda em 2026 ou aguardar 2027. A resposta depende de diversos fatores, mas algumas mudanças introduzidas pela Reforma Tributária e pela nova regulamentação do ITCMD merecem atenção.
ITCMD continua sendo o principal imposto sobre a doação
Na doação de um imóvel, o principal tributo a ser considerado é o ITCMD — Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação, denominado ITD no Estado do Rio de Janeiro.
A Lei Complementar nº 227/2026, que estabeleceu novas normas gerais para o ITCMD, trouxe mudanças relevantes para a tributação das transmissões por doação, entre elas a previsão de alíquotas progressivas em função do valor da transmissão.
A nova legislação também estabeleceu regras para situações em que o mesmo doador realiza doações sucessivas para o mesmo beneficiário. Nesses casos, as transmissões realizadas dentro do período definido pela legislação de cada Estado poderão ser consideradas conjuntamente para fins de aplicação da progressividade.
É importante destacar, entretanto, que a legislação atualmente vigente no Estado do Rio de Janeiro não estabelece um período geral de acumulação de doações sucessivas, como, por exemplo, um ano civil ou um período de 12 meses.
A referência a "ano civil" existente na legislação fluminense está relacionada a hipóteses específicas de isenção, como determinadas doações em dinheiro, e não a uma regra geral de soma de todas as doações realizadas durante o ano.
Assim, para o planejamento de doações no Rio de Janeiro, será necessário acompanhar eventual alteração da legislação estadual para adequação às novas regras nacionais do ITCMD.
Como é calculado o imposto sobre o imóvel?
Outro ponto fundamental é a base de cálculo do ITD.
No Estado do Rio de Janeiro, a tributação não depende simplesmente do valor que as partes atribuem ao imóvel na escritura de doação. A legislação estabelece critérios próprios para determinar o valor do bem para fins tributários.
Por isso, quem pretende doar um imóvel deve verificar previamente qual será o valor considerado pela Fazenda Estadual para o cálculo do ITD.
Essa questão pode produzir uma diferença significativa no custo da operação, especialmente quando existe grande distância entre o valor declarado no Imposto de Renda, o valor de mercado do imóvel e o valor utilizado pelo Estado para fins de tributação.
E a Reforma Tributária? Haverá IBS e CBS sobre a doação?
Essa é uma das principais dúvidas que surgiram com a Reforma Tributária.
A Lei Complementar nº 214/2025, posteriormente alterada pela LC nº 227/2026, criou o IBS — Imposto sobre Bens e Serviços e a CBS — Contribuição sobre Bens e Serviços, estabelecendo novas regras para diversas operações, inclusive aquelas relacionadas ao mercado imobiliário.
Entretanto, isso não significa que toda doação de imóvel realizada por uma pessoa física passará a ser tributada pelo IBS e pela CBS em 2027.
Uma doação típica, realizada por uma pessoa física de seu patrimônio particular para um filho, por exemplo, continua tendo como principal tributo o ITCMD/ITD.
O IBS e a CBS possuem regras próprias de incidência e estão especialmente relacionados às operações realizadas por contribuintes no exercício de determinadas atividades econômicas.
Quando a situação pode ser diferente?
A análise torna-se mais complexa quando o imóvel está inserido em uma atividade econômica ou estrutura empresarial, como ocorre, por exemplo, com imóveis pertencentes a uma pessoa jurídica que desenvolve atividade imobiliária.
Nessas situações, a operação deve ser analisada não apenas sob a perspectiva do ITCMD, mas também à luz das regras do IBS e da CBS e das demais consequências tributárias aplicáveis à pessoa jurídica.
Por isso, não é recomendável concluir, de forma genérica, que a doação de um imóvel será mais barata em 2026 ou em 2027 sem analisar a situação concreta do patrimônio e do doador.
Doação com reserva de usufruto
A doação com reserva de usufruto é uma das ferramentas mais utilizadas em planejamentos sucessórios.
Nessa estrutura, o proprietário transfere a nua-propriedade do imóvel aos beneficiários, normalmente seus filhos, mas mantém para si o direito de usufruto.
A operação pode permitir que o doador continue utilizando o imóvel ou recebendo seus frutos, enquanto antecipa a transferência patrimonial aos herdeiros.
Entretanto, a tributação dessa operação deve ser examinada cuidadosamente, inclusive em relação à forma de cálculo do ITD no Estado do Rio de Janeiro e às regras aplicáveis ao desmembramento entre usufruto e nua-propriedade.
2026 ou 2027: qual é o melhor momento para doar?
Não existe uma resposta única.
A decisão entre realizar a doação em 2026 ou em 2027 deve considerar, entre outros fatores:
o valor do imóvel;
o valor que será utilizado como base de cálculo do ITD;
a alíquota aplicável;
eventual alteração da legislação do Estado do Rio de Janeiro;
a possibilidade de utilização de usufruto;
a existência de outros imóveis no patrimônio;
eventual participação em empresas ou holdings;
a situação tributária do doador;
e os efeitos futuros da Reforma Tributária.
É importante destacar que não se pode afirmar, neste momento, que todas as doações realizadas no Rio de Janeiro durante um mesmo ano serão automaticamente somadas para fins de cálculo do ITD. A legislação estadual atualmente vigente não estabelece essa regra geral.
Por outro lado, a nova legislação nacional do ITCMD introduziu a possibilidade de consideração de doações sucessivas dentro do período que vier a ser definido pela legislação estadual. Por isso, eventuais alterações na legislação fluminense para 2027 deverão ser acompanhadas de perto.
Em determinadas situações, antecipar a doação para 2026 pode ser interessante para preservar uma determinada situação tributária. Em outras, a espera até 2027 pode fazer sentido.
Por isso, decisões baseadas exclusivamente na ideia de que "a reforma vai aumentar os impostos" ou de que "é melhor fazer tudo antes de 2027" podem levar a conclusões equivocadas.
Planejamento sucessório exige análise individualizada
A doação de imóveis pode ser uma importante ferramenta de planejamento sucessório, permitindo organizar antecipadamente a transferência do patrimônio para os herdeiros e, em determinadas situações, reduzir conflitos e custos futuros.
As alterações legislativas previstas para 2027 tornam ainda mais importante uma análise prévia da operação.
Antes de realizar uma doação, é recomendável avaliar quanto será pago de ITD, qual será a base de cálculo utilizada, quais direitos permanecerão com o doador e quais serão os efeitos tributários presentes e futuros da operação.
Uma análise individualizada permite comparar os cenários de 2026 e 2027 e verificar qual alternativa é efetivamente mais adequada para cada família.
O planejamento sucessório não deve ser feito apenas com base na alíquota do imposto. O momento da transmissão, a estrutura jurídica escolhida e os efeitos tributários futuros podem ser igualmente relevantes.
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